裂缝沉降、倾斜、裂缝和渗漏被称作建筑工程的四大病症。它们危害大、影响坏，用户反应强烈。其中，裂缝是最常见、最广泛的病症。
造成建筑裂缝的原因错综复杂。比如，因房屋产生倾斜而导致裂缝；因倾斜改变构件的受力状态致使部分构件承载力不足而产生裂缝；地基基础不均匀沉降产生裂缝；温差应力造成的裂缝；干缩和收缩裂缝；构造处理不当在结点处产生裂缝；构件强度或刚度不足发生变形而产生裂缝；使用劣质材料产生的裂缝；施工不规范造成的裂缝；因偷工减料造成的裂缝；……等等。
类型：地基不均匀沉降引起的裂缝
第一种：建筑物的沉降裂缝
1、导致因素：
（1） 地基不均匀。
（2） 建筑设计不合理。
（3） 地基含水量的不正常变化：如给排水管道的材料质量差，安装质量达不到规范要求等。
（4） 建筑物周围内外堆载过大，也会引起建筑物基础的位移和沉降不均匀。
2、解决方案：
(1) 加强建筑物沉降观测：发现地基的不均匀沉降速率大于0.5mm/d时，说明地基还在沉降。当裂缝宽度扩大到1.5~2.0mm且裂缝长度超过层高的1/2，或裂缝的长度超过层高的1/3且有多条时，则已属于危房，必须撤户，停止该建筑物的使用，及时研究对策。
(2) 若沉降速率小于0.05mm/d时，说明建筑物的沉降趋于稳定。检查地基沉降产生的裂缝，若最大裂缝宽度小于1.5mm，且裂缝的长度小于层高的1/2，处理如下：①，用压注“YJS-灌浆树脂”浆液或“J-302混凝土再浇剂”水泥浆液的方法封闭缝隙，恢复建筑物的使用功能。②待凝固硬化后，在表面铲除裂缝两边的抹灰层，扫刷干净，再用“EC2000聚合物砂浆”抹头度灰，并敷贴钢板网片或配置拉接钢筋。③分层抹水泥砂浆加固，个12h后洒水湿养护7d。冬季必须采取保暖防冻措施。
(3) 若查明因地基局部土层软弱而产生沉降时，宜根据建筑物结构情况及软土层的范围和厚度，研究合适的加固方法，如采用锚杆静压桩、树根桩、托换法等加固，也可以用“HGM高强无收缩灌浆料”进行灌浆处理。
第二种：沉降引起窗间墙水平裂缝
1、导致因素：
建筑物沉降单元上部受阻力作用时，使窗间墙承受较大的剪应力，当剪应力大于砌体的抗剪强度时，则产生裂缝。水平灰缝的砂浆强度低，所以，沿灰缝产生水平裂缝：沉降大的一端裂缝在下面，沉降小的一端裂缝在上面。
2、解决方案：
（1） 查明裂缝原因，一般先加固地基，控制建筑物的沉降，当沉降稳定后方可处理裂缝。
（2） 当裂缝的宽度和长度不再发展时，处理方法如下：
① 沿外墙裂缝处，铲除裂缝边上、下各宽100mm内的抹灰层或装饰层，扫刷干净，冲洗晾干后，沿裂缝嵌填“BUS柔性水泥嵌缝料”。
② 再在墙面喷涂两遍“BS混凝土保护剂”稀释液，或涂刷“JS聚合物水泥基防水涂料，或CB丙烯酸防水涂料”，涂层厚度不小于2mm。
③ 采用“EC2000聚合物砂浆”埋贴一层玻璃纤维网格布后，做饰面层。
第三种：窗下墙的竖向裂缝
1、导致因素：
(1) 窗下墙两端在窗间墙上部的集中荷载作用下，有的基础的刚度、强度不足，使窗下墙两端受的压力大，地基压缩下沉量大，而中部向上弯曲，产生弯曲拉应力。同时，砖砌体又受温差和干缩变形的影响。当弯曲拉应力等于大于窗下墙砌体的抗拉强度时，就会产生裂缝。
(2) 裂缝与窗下墙砖的强度和砌筑沙浆的强度等级有关。
(3) 裂缝与基础的强度和刚度有关，即基础下的持力土层强度较高，压缩性小，在局部压力作用下不会变形而产生裂缝。
2、解决方案：
（1） 窗下砖墙的竖向裂缝如不发展、不扩大，一般不危及建筑物的安全，可不做加固处理。
（2） 对已有的裂缝，做灌缝处理：
① 裂缝宽度小于0.5mm时，铲除裂缝处的空鼓脱壳的装饰层，扫刷冲洗干净、晾干，将“BS混凝土保护剂”用洁净水稀释1~2倍“湿碰湿”涂刷，或用与饰面颜色相同的“JS聚合物水泥基防水涂料，或CB丙烯酸防水涂料，或EC2000聚合物砂浆”涂刷修补，涂层厚度不小于2mm，涂刷范围沿裂缝周边扩大300mm。
② 裂缝宽度在0.5~3.0mm之间时，清扫干净缝内浮灰杂物，用与墙面颜色相同的“BUS柔性水泥嵌缝料”或“EC2000聚合物砂浆”嵌填缝隙或，再喷涂两遍“BS混凝土保护剂”稀释液。
③ 裂缝宽度在3.0~5.0mm之间时，清除浮渣和灰尘等，采用压注“YJS-灌浆树脂”浆液或“J-302混凝土再浇剂”水泥浆液的方法封闭缝隙。
④ 当墙体裂缝较严重，最大裂缝宽度大于5mm时，应查明裂缝原因，制订加固处理方案，经有关部门认可后，按方案要求加固处理。
第四种：地基局部沉降引起的裂缝
1、导致因素：
（1） 松土坑沉陷，引起基础断裂，墙基裂缝下沉，造成底层窗下砖局部下沉，裂缝成正“八”字形。
（2） 因基础局部有洞穴、古墓、枯井、地道、填土坑等松软土层或空隙体，在基础施工前没有进行处理或处理不当，造成局部发生坍塌、沉降和裂缝。
（3） 施工前没有处理的松土坑或空隙体上部常有骨架作用，在房屋建成后一段时间内没有出现问题。一旦在地下水位上升或遭到雨水、洪水浸泡，使土体软化，土坑或空隙体破坏下沉坍陷，基础随之局部沉降端裂，产生裂缝。
2、解决方案：
（1） 查清沉陷的原因，彻底查清松软土或空隙体所涉及的范围大小及深度，结合坍陷部位和严重程度，制定加固地基，修补坍陷墙体的方案。
（2） 查明事故原因和类型，因地制宜，选择相应的基础托换方法，对原有基础进行加固处理。
（3） 也可以先加固地基，后处理基础和墙体的裂缝。情况严重者，要拆除破坏部分，重新修补完好；如为局部缓慢下沉，应先加固地基后再加固墙体；必须作好临时支撑，确保施工时安全。
第五种：冻土地基引起的裂缝
1、导致因素：
（1） 在寒冷地区，由于地基土中毛细管里的积聚水受冻而使体积发生膨胀，地下水通过毛细管上升到基础底面；冬季，负温度传入地下，地表土中的自由水首先冻结成冰晶体，随着气温的继续下降，结合水的最外层也开始冻结，使土层中形成夹层。由于水分冰冻后体积增加9%，使土体随着膨胀而发生隆起，严寒地区，冰冻线深达2m左右，位于冻胀区内的浅基础下的冻胀力最大可达200kPa，冻胀力大于基础上的荷载时，基础就会被抬起。一般可抬高10~100mm，使基础及房屋裂缝。另外，房屋的向阳面地基土的冰冻层较浅，土体膨胀变化小；背阳地基土层的冰冻层深，则含水量多，土体膨胀变化大，往上抬升力强，因此，使房屋基础所受冻土胀力不均匀，产生裂缝。
（2） 气候转暖后，土层解冻时，使地基土中含水量大大增加，同时又存在有的细粒土排水能力差；有的基底下还有冻土没有解冻，上部已融化的水使土层处于饱和状态，致使土层软化，强度降低，使建筑物发生下陷，此称为“融陷”。不论冻胀还是融陷，一般都是不均匀的，这样每年的冻融交替，造成浅基础建筑物裂缝、破坏。
（3） 因自然地形、地质、气候等外界因素不同，如有些地势低凹、土质松软、土层含水量大等，在封冻前不能排除内部积水，冻结后产生不均匀膨胀，引起基础和墙体变形、裂缝和破坏。
（4） 基础埋深不够，没有通过冰冻线深度，基础的强度和刚度不足。
（5） 施工中，误认为基槽中的砂石基本灌满，形成下窄上宽的梯形断面，当基础周围土层冻结膨胀时，把基础抬起。
（6） 用于砌筑基础的石块、毛石中灌浆不足，缝隙积水后，经冻结膨胀而破坏基础。
（7） 基础两侧面不平整，回填土与基础摩擦力过大，冻结膨胀时把基础抬高。
2、解决方案：
(1) 全面检查裂缝建筑的冻害原因及被破坏情况。裂缝的宽度、长度、数量没有危害及房屋使用安全度时，可采用加固补强的方法处理。
(2) 如因外来水的影响，须补建截水沟或拦水墙，截断水源，同时修建排水沟，即使排除积水。修补好给水、排水管道，防止漏水渗入地基。修整好排水明沟和散水，防止雨水和雪水渗入地基，造成更严重的冻害。
(3) 挖除基础外侧的填土层，回填冻胀量不大的粗颗粒土层。入冬后，在背阴面的西、北面基础外侧覆盖干炉渣层600mm左右，以保暖防冻。