渗漏是房屋建筑质量工程中比较常见的质量问题，也是房屋建筑质量投诉的热点问题之一。因此，建筑单位和物业维护公司应该在施工过程中重视渗漏问题，针对渗漏现象经常出现的部位，分析原因，采取相应的措施，有效的预防和控制渗漏问题。笔者根据多年的实践经验，现就地下室、外墙、门窗，屋面、厨房及卫生间等部位常见渗漏产生的原因及监控措施分述如下：


地下室渗漏

 

●地下室渗漏的原因

 

地下室长期处于地下有压水的浸泡之中，当局部防水层受到浸泡失去作用时，若该部位混凝土结构存在微小空隙或裂缝，地下水便会渗入地下室。

设计原因：单一防水设计（如混凝土自防水）：变形缝、后浇带设置不当。

施工原因：混凝土采用自防水时．混凝土施工由于级配、振捣不实等原因造成混凝土贯通性裂缝；地下室大体积混凝土浇筑时未采取有效防裂措施，致使底板混凝土结构产生裂缝；施工缝、后浇带处理不当；穿墙螺栓处理不当；穿墙管周围封堵不严；防水层施工保护不当；结构混凝土出现蜂窝、麻面、孔洞等未处理或处理不彻底。

使用原因：地下水位高，地下室外墙长期被水浸泡；修缮地下室穿墙管道时，管道周围封堵不严。

 

●地下室防渗漏的质量监控

 

设计质量监控：设计上避免采取单一防水力案，要求采取多层防水措施，有效防止地下水渗漏，正确设置变形缝、后浇带，防止因此产生裂缝，要求对变形缝、后浇带，施工缝、穿外墙管等部位的防水措施做出详细的没计和说明。

  混凝土结构施工质量监控地下室施工前，要求承包商针对地下室底板及外墙混凝土的施工做出详细施工方案：高层建筑地下室底板多为大体积混凝土结构，要求采用适当的配合比，掺以适量的外加剂（如缓凝剂、减水剂、 微膨胀剂等）， 以达到延缓水化热释放，减少混凝土收缩，防止产生裂缝的目的：混凝土浇筑时要确保振捣密实，防止底板和外墙因振捣不实而产生裂缝、孔洞等缺陷：穿墙螺栓、套管均应在中部焊止水板，防止螺栓杆、套管渗水：施工缝、后浇带必须垂直（或水平）留设，并预埋止水板。后浇带混凝土浇筑前必须把后浇带模板内垃圾等杂物清理干净，用高标号微膨胀混凝土填充，振捣密实。

防水层施工∶质量监控：地下空防水除要保证防水材料质量、基层清洁干净外 还要特别注意变形缝，后浇带、施工缝和结构转角处等部位要采取加强措施；防水层必须封闭，采用涂料防水时地下室外墙应涂刷数遍，直至达到设计厚度；防水层外的保护层（一般是120厚砖墙）必须认真施工，顶部要有封闭措施，防止杂物落人。

基坑回填土质量监控：基坑回填土要干净无杂物，必须分层夯实，防止以后回填土沉降带动防水保护层下沉而破坏地下室外墙防水层。

 

外墙渗漏

 

●外墙渗漏的原因

 

外墙渗漏是因为混凝土墙或砖墙存在微小裂缝，特别是高层建筑在台风雨条件下，外墙承受较大风压．雨水在风力作用下对墙面产生一定的渗透压力，遇到防水薄弱部位，雨水由外墙渗人室内。

设计原因：高层建筑多采用框剪结构，外墙设计多为多孔砖填充，灰缝难以饱满；设计时未做外墙防水专项设计，对外墙防水也未做特别强调；设计时未统一设置空调支架预埋件和排水孔；外墙装饰采用陶瓷面砖时，面砖背面无法填实，防水效果较差。

施工原因：混凝土剪力墙养护难度大，容易出现裂缝混凝土施工时振捣不好，产生蜂窝、孔洞、露筋等缺陷，为渗漏造成隐患：砌筑填充墙时抢工期，一次砌筑高度过高，砂浆硬化沉实时将灰缝拉裂；斜顶砖挤砌不紧；墙面洞口封堵不严；高层建筑结构施工误差使得外墙抹灰层厚薄不均，薄处覆盖效果差，厚处抹灰层易开裂，亦影响防水效果；砖墙与混凝土外墙交界处在抹灰前未挂钢丝网片，造成交界处容易开裂；分包商（如煤气、白来水等）或落水管施工时在外墙上固定管线，破坏防水层；穿墙管道周边密封不严。

使用原因：风吹日晒等自然原因使得外墙产生裂缝；住户在外墙安装空调等设备时破坏了墙体防水层；住户装修时破坏了防水层。

 

●外墙防渗漏的质量监控

 

设计质量监控：要求设计单位对外墙防水做专项设计，施工图中提出具体做法、填充外墙的砌法、抹灰的具体要求，以及防水剂类型、用法、用量等：

施工质量监控：混凝土剪力墙浇筑后，要求承包商安排专人洒水养护14天以上，避免混凝土墙产生干缩裂缝。混凝土结构局部出现蜂窝、孔洞、露筋等质量缺陷，应在抹灰前进行修补。填充墙砌筑时灰缝砂浆饱满度应达到80%以上，杜绝干缝和瞎缝的存在。一次砌筑高度不得超过1.5米．以防砌筑砂浆硬化沉实时拉裂灰缝；墙顶梁底斜砌砖应在该墙体砌筑砂浆硬化沉实稳定后方可施工；斜砌砖必须用粘土实心砖斜向顶砌，预留高度要控制好，确保斜砌砖顶紧砌实。墙体施工时会在墙上留有很多小孔洞，如混凝土墙的穿墙螺栓孔，砌砖的脚手孔，套管的预留孔等。在外墙抹灰前，指派专人按封堵方案进行封堵，确保外墙不因这些孔洞而渗漏；外墙抹灰前应认真检查墙面，确保基层表面无尘土、污垢、油渍等，并要求洒水湿润，抹灰后应洒水养护3天以上。填充墙与梁、柱、剪力墙混凝土交界处在抹灰前要求钉钢丝网片，以抵抗不同材料的线膨胀系数不同而引起的开裂；外墙施工中或施工后有部分专业承包商要在外墙上进行如煤气管道安装等施工作业。此时，安装和土建监理工程师必须紧密配合。做好协调丁作，既要保证专业安装施工质量，叉不对外墙防水造成损害，确保外墙不致发生渗漏；穿墙管道周边应安排专人封堵，确保管道不渗漏；外墙装饰施工前应检查抹灰层是否空鼓或开裂，若有应返工重新抹灰后方可进行装饰施工，装饰施工完成后要做淋水试验，发现问题及时处理。

提示业主注意使用方法：外墙渗漏大多数是施工原因造成的，但使用不当也会造成外墙渗漏。监理工程师应提示开发商在房屋使用说明书中写明注意事项，防止房屋建筑交付使用后因住户使用不当造成外墙渗漏。


门窗渗漏

 

●门窗渗漏的原因

 

门窗渗漏是因为门窗周边塞缝存在裂缝等缺陷，雨水由于风压的作用或窗台积水产生一定的渗透压力，雨水由门窗四周渗入室内。

设计原因：设计时采用铝合金推拉窗，雨水会从推拉窗缝隙吹入室内。

施工原因：门窗洞口偏大或偏小，周围封堵不好，发泡剂不密实，出现透光现象，门窗洞口上檐未做滴水线，下口未做排水坡度。

 

●门窗防渗漏的质量监控 

 

加强图纸会审：建议不要采用铝合金推拉窗，尽量采用铝合金或塑钢平开窗；门窗安装前要确认门窗洞口尺寸和位置是否正确，若有偏差应先调整洞口位置和大小；门窗框固定好后要打发泡剂，发泡剂必须打密实，绝不能有透光现象出现；门窗周围要用加微膨胀剂和防水剂的水泥砂浆填塞密实；门窗框内外侧装饰完成后均应打硅酮胶封堵；门窗洞口上檐要做好滴水线、窗台要做好排水坡度。

 

屋面渗漏

 

●屋面渗漏原因

 

屋面渗漏的根本原因是防水层（局部或全部）失效，雨水通过屋面结构微细裂缝渗入室内。

设计原因：现浇屋面板支座负筋配置少于实际需要量，不能满足抵抗支座负弯矩的要求，会在支座边产生裂缝；采用通用设计或标准设计时，未对建筑屋面防水的做法做详细说明；采用的防水方案不合理，不适合当地情况；屋面坡度过小，排水不畅；排水孔过少，导致屋面积水。

施工原因：屋面施工时未注意屋面结构的特点，造成屋面结构施工缝；在浇捣屋面板时没有设置足够的板厚控制点。板厚难以控制，出现板厚不足，另外屋面板支座负盘施工时踩踏又未及时上提复位，致使板的有效高度减小，均使得屋面板受弯承载力下隆而产生裂缝；使用水灰比过大的混凝土浇捣屋面板，使得混凝土在凝结初期即出现裂缝；屋面结构未精心养护，使结构产生大量微小裂缝；防水层施工前，没有进行屋面的结构蓄水试验；防水材料质量有问题；做卷材防水屋，压边处理不好；涂料防水层配料搅拌不均匀或涂刷不均匀；泛水、落水管的屋面细部处防水处理不好。

使用原因：工程建成后，业主或物业管理部门为在屋面上安装某设施而在屋面钻洞、打钉，损坏了防水层：屋面杂物多，堵塞了落水孔；长期使用，未按规定定期修缮。


●屋面防渗漏的质量监控

 

设计质量监控：对设计存在的问题主要通过图纸会审来发现，建议设计单位在屋面板配筋时，所配置的支座负筋应能抵抗支座负弯矩，坡度应符合规范要求，使排水顺畅；排水孔应通过计算来确定，确保屋面不积水。

施工质量监控：屋面结构在施工时应做出合理安排，尽量一次浇筑完成，防止产生施工缝；加强施工管理，在浇筑屋面棉绒混凝土时做适量的板厚控制标准点，以保证板的厚度及均匀程度；板支座负筋绑扎好后，严禁施工作业人员在上面来回走动及运送混凝土的小推车（或泵送管）在上面压过，保证板的有效高度不减少；不使用水灰比过大的混凝浇捣屋面板，以免混凝土在凝结初期即出现裂缝，若发现有裂缝应及时抹平封闭，屋面结构的支撑和模板应控制在混凝土强度达到规范要求后方可拆除，以防产生裂缝；屋面结构施工完成，监理工程师一定要提示并督促承包商做好屋面结构混凝土的养护工作；屋面防水层施工前，要求承包商进行屋面结构的蓄水试验，以检查屋面混凝土是否有结构渗水，若有结构渗水应处理合格后方可施工防水层；防水卷材或涂料在施工前应按要求抽样送检，合格后方可进行防水层的施工；铺卷材时要排尽空气，泛水卷起高度要满足要求并做好保护层；防水涂料施丁时要严格控制用料比例、充分搅拌，涂刷前基层要干燥并清晰干净，涂刷要均匀，相邻两层涂刷方向应垂直；泛水、落水管、施工缝等细部处理要重点控制。

使用监控：提示业主注意使用方法，防止破坏屋面防水层。在工程竣工提交给业主的监理报告中要提醒业主，不可在屋面随意增加设施。确须增加时，应先征询设计单位意见，做排好结构补强和防水设计。

 

厨房及卫生间渗漏

 

●厨房及卫生间渗漏的原因

 

厨房及卫生间的渗漏多发生在地面或墙根部位。其根本原因是地面或墙面结构存在微小裂缝、管道周围封堵不严，防水层失效。厨房及卫生间的流动水或积水长时间浸泡穿过防水层和结构层．从而产生渗漏。

设计原因：未做专项设计；防水方案或防水材料选择不当。

施工原因：结构施工时未做特殊处理，楼板混凝土结构存在裂缝；预留洞封堵不严：穿板套管周围封堵不严或套管上未设计止水环；砖墙直接砌在楼板上；排水坡度、走向未达排水要求，使地面积水：防水材料质量低劣；防水层施工时，基层不干燥或未清理干净，防止水层涂刷厚度不足、墙面卷起过低。

使用原因：装修时打凿过度，使楼板混凝土结构产生裂缝，装修时破坏防水层；装修时将套管松动。

 

●厨房及卫生间防渗漏的质量控制

 

设计质量监控：设计时应采用刚柔并举的防水方案，并对厨房及卫生间的防水施工方法做出专项说明。

施工质量监控：在浇筑厨房及卫生间部位楼板混凝土时，要注意振捣密实，楼板拆模时间不得过早，以防产生裂缝，若安设套管，应将套管牢固定位，周围混凝土振捣密实。防水施水前，厨房及卫生间应蓄水24小时。检查该部位楼板是否出现渗水，若有应处理合格后方可进行防水施工；堵管洞前应先将洞口松散混凝土凿除、清洗并保持湿润。堵洞混凝土比楼板混凝土标号高一级并加微膨胀剂，将混凝土振捣密实；若安设套管，套管上应设止水环；厨房及卫生间周围墙体底部应浇筑200毫米高的混凝土后，再砌砖墙，以提高墙体防水效果；所有防水材料必须具有产品合格证，并经抽样检验合格后才可用于施工；厨房及卫生间地面面层施工的关键在于找好坡度，使地面水能尽快排除；防水施工前基层要处理干净并保持干燥，防水涂料要按操作规程分层涂刷均匀，墙根部位防水层应卷起至少300毫米

使用监控：向业主做必要的提示，装修时应尽量不改动厨房及卫生间隔墙的位置，拆除旧装饰面层、厨具、洁具时不要过度敲打墙体、楼板、和套管；装修时要防止破坏防水层。