对渗漏面积较大的屋面,应大面积维修。首先,将防水层拆除,如果找平层已经严重酥粉失效渗漏,导致保温层蓄水,丧失保温功能,大修时,必须将保温层在阳光下曝晒至完全干燥没有水气为止。

    房屋渗漏维修通常在物业房屋维修工作中占有很重要的地位,同时也是物业房屋维修工作的一个技术难题。房屋层面、外墙渗漏不仅影响到业主的生活质量,给业主日常生活造成诸多不便,也影响业主对物业服务的满意度,而且对房屋的主体结构及使用年限也有较大影响。结合近几年笔者所在单位的维修实践,在物业房屋渗漏维修工作中应注意以下几个问题:

    一、查明导致屋面渗漏的原因

    一般来说,屋面渗漏往往是由于以下原因所致:

    1、基层干燥不充分,防水层在施工前,保温层往往有一部分未干燥的水份,铺贴卷材时,热沥青烫水急剧汽化,将水蒸气封闭在屋面基层内,随着施工环境气温升高,水气蒸发,造成卷材起鼓,甚至卷材底部、表面腐烂。若采用柔性防水,基层不够干燥,水份或溶剂蒸发较慢(基层含水率超过10%)影响到胶粒分子链的热运动,不利于成膜,还有会影响到涂料与基层砂浆之间的粘结力。

    2、屋面细部结构及接头有问题,卷材铺贴方法不当,两幅卷材之间接缝宽度不够,按规范规定,长边搭接不小于70毫米,短边搭接不小于100毫米,在施工时,操作人员精心大意,在卷材的层与层之间有杂物(或污染严重)。

    3、屋面基层不平整、找平层起砂、强度达不到规范要求,造成防水层表面经常积水,导致腐烂、渗漏,另外基层不平整、不清洁、涂料成膜厚度不足,玻璃丝布铺贴不规整,露丝布,影响涂料与基层砂浆之间的粘结力。

    二、房屋渗漏的日常维护要及时、要有针对性

    对已过质量保修年限的房屋,物业工程维修人员应根据房屋维修保养有关制度定期勘查其屋面、外墙防水情况,保持与业主经常沟通,详细了解房屋渗漏情况,制定相应的维修方案,根据具体情况进行有针对性的维修处理

    1、对于屋面防水层已失效但渗漏面积较小的部位,可采用玻纤胎SBS改性沥青防水卷材(该材料以玻纤毡为胎基,SBS改性沥青为涂盖层,两面贴以隔离材料制成可卷曲的防水材料,其低温柔韧性好,但延伸率稍差,适用于基层变形小和一般建筑工程的地下或屋面防水,以下简称卷材)、专用堵缝材料及单组分聚氨酯防水乳液(该防水乳液为粘稠状物质,反应固化型涂料,不需现场配料,依靠吸收空气及基层水分固化,但其固化时间较长,不宜长期储存,适用于地下及非外露部位防水,以下简称防水涂料)进行防水处理,维修方便可靠,并可降低维修成本。

    2、对于屋面防水层并没有失效,只是局部漏雨且面积较小的情况主要是施工产生的质量问题,如常见的防水层起鼓、开裂、局部渗漏等,采取在起鼓处割开打补丁修补、开裂处填充专用防水材料外表打补丁、漏雨处重新做补丁等处理方法,要求修补施工时要认真、细致,否则将影响维修效果。

    3、对渗漏面积较大的屋面,应大面积维修。首先,将防水层拆除,如果找平层已经严重酥粉失效渗漏,导致保温层蓄水,丧失保温功能,大修时,必须将保温层在阳光下曝晒至完全干燥没有水气为止。否则保温层没能得以充分干燥便做防水,使之与找平层内剩余水份在隔汽层和防水层的封闭下不能蒸发,不但影响保温效果,防水层受到曝晒后便膨胀、鼓泡、开裂、最后渗漏;其次,要注意将基层清除干净。

    三、房屋渗漏维修施工各阶段的要点

    1、基层处理是基础。

民用住宅工程,大多是当年开工,当年竣工,防水工程都赶在雨季或冬季施工,所以不宜在雨、雪天或下雾时施工,且基层必须保持充分干燥,其基层含水率不得大于8%。屋面、外墙防水维修施工中基层处理的好坏,直接影响施工质量。施工要点是要求基层要有足够的强度和刚度,受荷载时不致产生显着变形。屋面作防水处理时,可采用1:3水泥砂浆作厚度为15毫米基层,且必须平整、坚实、清洁、施工时含水率宜控制在8%左右,其找平层砂浆必须有足够的强度,数值达到5Mpa以上。在天沟与墙体相交处做成半径约为15毫米的圆弧,或做成边长为100毫米左右的钝角,分层抹压使之表面平整,使其与卷材能够粘贴良好。

    2、细部处理是关键

    通过对各园区出现渗漏部位的统计来看,一般屋面与垂直墙面交接处的泛水构造、屋顶边缘的檐口构造、伸出屋面的管道接缝、雨水口等防水层被切断的节点处,是防水工程的薄弱环节,处理稍有不妥,就会造成渗漏,施工时须十分重视。

    对于天沟及檐沟渗漏部位,除了按设计规定增贴胶条,附加卷材层以外,还要注意在卷材收头处用密封膏仔细加固。屋面与天沟、檐沟交接处和天沟上部采用空铺法,空铺宽度以200毫米为宜,卷材收头固定密封;在无组织排水檐口80毫米范围内卷材采用满粘法,卷材收头固定密封。对于伸出屋面管道接缝处的渗漏,施工时将管道周围找平层做成圆锥台,管道与找平层部位留凹槽填堵防水膏,防水层收头处用金属箍箍紧。

    对于雨水口处的渗漏,施工时增铺附加层,周围直径500毫米范围内坡度不可小于5%,并用厚度大于2毫米的防水涂料或密封材料涂封。水落口杯与基层接触处留宽、深各20毫米左右的凹槽,填充密封材料。

    3、防水卷材的铺贴方法要科学。

    卷材的铺贴方向应按屋面坡度确定。当坡度小于15%时,宜平行屋脊铺贴,由檐口开始,两幅卷材的长边搭接,压边应顺流水方向,短边搭接应顺主导风向;坡度大于15%或屋面有受震动情况,卷材应垂直屋脊铺贴,且顺流水方向,屋脊处不能留搭接缝,必须使卷材相互越过屋脊交错搭接,以增强防水的耐久性。为防止在接缝处渗水,卷材间应具有一定搭接宽度,一般上下缝80毫米—120毫米、左右缝100毫米—15毫米较为适宜。当卷材防水层局部起鼓时,应用针扎眼抽出空气或溶剂,然后将内部杂物清理干净,并把已割破的卷材周围仔细磨平,最后再铺贴此损伤部位处外径大于100毫米以上的卷材。

    四、维修施工中应注意的几个问题

    1、如在铺贴卷材过程中发现气泡或空鼓时,应将其割开并用补丁修补。

    2、为了防止维修后卷材起鼓、开裂,在日后维修过程中应使其基层充分干燥,并避免雨、雾、霜天气施工,防止卷材受潮;施工中要保证基层平整,卷材喷烤时使之均匀受热,封闭严密,油毡粘贴密实,以免日后水分蒸发、空气残留形成气囊而使防水层产生起鼓现象。

    3、防水层起鼓后,内部气体受热膨胀,浸入防水层下部或卷材间水分不易排出,日久使防水层腐烂,卷材脱落。因此除精心施工外,还必须正确选用材料,以适应热胀冷缩和外界条件的变化。